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Se você acha que porque vai construir “apenas” uma casa não precisa planejar com tanta precisão, este post veio para mudar os seus conceitos.
Nesta matéria, vamos te explicar quais as etapas de um bom planejamento e a importância de fazê-lo, mesmo para obras menores.
Em pesquisa realizada em obras de construção civil no Brasil sobre os motivos das obras atrasarem, os resultados mostraram que os principais problemas parecem estar relacionados muito mais às questões internas e de organização dentro do canteiro de obras pelos gestores das construtoras, do que a questões externas ao ambiente de execução (chuvas, solo, variações de mercado, fornecedores, envolvimento dos clientes, etc.), o que reforça cada vez mais a importância do investimento em qualificação de pessoas, sistemas e metodologias, mesmo que simplificados, de planejamento e controle de obras.
Os fatores causadores mais comuns são:
E a causa mais frequente apontada para os problemas acima é a forma inadequada de gestão.
Todas as pessoas que nos procuram para construir suas casas fazem sempre duas perguntas, geralmente no início da nossa da nossa conversa, antes mesmo de falarmos sobre projeto:
No entanto, as duas perguntas-chave do planejamento não podem ser respondidas sem antes sabermos:
E é claro que temos ideias e estimativas, tanto de custo quanto de tempo, mas o objeto e as etapas para chegar nele são totalmente diferentes para cada obra.
E sabemos que todos querem acreditar num número mágico de tantos R$ por m² e numa ideia pré-concebida de tempo para construir. Seria o mundo perfeito!!
Mas isso simplesmente não existe. Não acredita? Então vou te dar apenas um motivo para que tudo mude.
Se tivermos a mesma exata casa, com o mesmo projeto, as mesmas equipes, os mesmos materiais, para construir em um terreno diferente, poderemos ter um orçamento e um cronograma completamente diferentes.
Isso porque em um terreno podemos ter que executar contenções ou fundações profundas e no outro não. Isso muda tanto o tempo quanto o custo de execução, concorda?
Por isso, é fundamental iniciarmos pelo planejamento.
Aqui na Nesta, utilizamos Ferramentas de Planejamento e Gestão baseadas na metodologia BIM – Building Information Modeling, que consiste em desenhar e modelar sua obra como se já a estivéssemos construindo, ainda nas fases iniciais de projeto.
Essa metodologia permite atrelarmos ao projeto em 3D algumas interfaces a mais, como tempo (4D) e planejamento, levando seu projeto ao que chamamos de 5D. Isso facilita decisões de custo e prazo, quando ainda está em tempo de alterar definições que impactam no custo global da sua obra.
Você deve estar se perguntando, o que preciso saber para poder iniciar o planejamento da minha obra?
É comum para quem não é do ramo da construção achar que quando contrata o Projeto Arquitetônico, ali terá tudo o que precisa para construir, e esse é um dos enganos que pode custar maios caro em toda a sua obra.
Por isso, antes mesmo de planejar, queremos que você entenda o que é preciso para que possamos organizar uma obra tranquila e sem sustos.
E para que você compreenda melhor todos os aspectos da sua construção, é muito importante que você saiba que o ciclo de vida de uma obra inicia muito antes da obra começar, e termina muito tempo depois dela ficar pronta.
Na imagem abaixo, mostramos o ciclo de vida de uma construção, do pré ao pós obra.
Para que possamos planejar a sua obra, precisaremos ter em mãos:
1- Projeto de Arquitetura (Concepção e Conceituação)
2- Estudo de Viabilidade Financeira
3- Projetos:
4 – Preparação do canteiro de obras: terraplanagem, tapumes, depósito, ligações de água e luz, verificação da necessidade de executar serviços preparatórios (cortinas e contenções, por exemplo).
5- Então a obra pode iniciar 😉
Você deve estar se achando que isso é um exagero, não é mesmo?
Mas podemos te garantir que se, ao menos, levar em consideração essas demandas durante a fase de projeto, poderá economizar muito na sua obra.
Depois de mais de 14 anos executando obras, podemos te afirmar com muita certeza: se algumas destas decisões não tiver sido tomada antes da sua obra, ela custará de 20% a 50% mais caro se tomada durantes a obra, pois nesse momento você estará assumindo alguns destes riscos [ou todos]:
Agora sim, podemos começar a planejar a obra!
Para começar, montamos o que chamamos de EAP – Estrutura analítica de projeto. A EAP serve para criarmos pacotes de serviços, facilitando a organização da obra em blocos, a definição do escopo de cada equipe e a ordem de serviços.
Após entendermos quais são as tarefas a executar, precisaremos estimar os prazos de cada serviço.
Para que isso funcione, é necessário entender:
1- Quem fará cada serviço
2- Quais os materiais utilizados
3- Os prazos de entrega de cada material e os prazos execução de cada serviço
Para melhor organizar essas informações, normalmente utilizamos gráficos, como este abaixo, bem conhecido de todos, o Gráfico de Gantt, que cruza tarefas com prazos:
No entanto, esta não é a melhor forma de planejar, pois assim não enxergamos o caminho crítico da sua obra.
Em um projeto, a maior parte das atividades possui relação de dependência umas com as outras. Isto é, quando a “atividade A” for concluída, a “atividade B” se inicia e, posteriormente, a “atividade C”, e assim por diante.
Acontece que, para executar sua obra, vários são os caminhos possíveis (sequência de atividades) até que o projeto seja executado em sua totalidade.
E o caminho crítico é aquele dito mais longo, ou seja, aquele cujas durações das atividades somadas equivalem ao prazo total do projeto.
Dessa forma, se alguma atividade do caminho crítico sofrer atraso, o projeto inteiro sofrerá consequências. Contudo, caso uma atividade de um caminho não-crítico atrasar, não há problema, pois entre elas há uma folga que pode absorver esse atraso.
Isso se deve ao fato que ele considera fatores importantes da execução dos serviços, como a interdependência de tarefas e o que é necessário fazer para que uma tarefa não atrase as outras.
A melhor forma de garantir uma execução tranquila são métodos mais completos, como o planejamento em linhas de balanço e também o acompanhamento e a gestão da obra por equipes especializadas, não apenas pela mão de obra, mas também por administrar sua obra.
Se quiser saber mais sobre nosso método de trabalho e como realizar obras extraordinárias, entre em contato!
Simone Fraga é Arquiteta e Urbanista, Especialista em Construções Sustentáveis e pós graduanda em Coordenação e Gestão de Projetos em BIM, atua na área de projetos desde 2008.
Fontes:
DE FILIPPI, G. A.; MELHADO, S. B. Um estudo sobre as causas de atrasos de obras de empreendimentos imobiliários na região Metropolitana de São Paulo. Ambiente Construído, Porto Alegre,v. 15, n. 3, p. 161-173, jul./set. 2015. ISSN 1678-8621 Associação Nacional de Tecnologia do Ambiente Construído. http://dx.doi.org/10.1590/s1678-86212015000300033